房屋拆迁问答

点击次数:   更新时间:2014-11-14 13:57:11   【关闭分    享:
企业可以获得的征收补偿有哪些?
  1、房屋价值补偿:房屋价值补偿主要包含两方面,土地区位补偿价和房屋重置成新价。
  2、装修附属物补偿:关于装修附属物补偿,各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则,该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。
  3、停产停业损失补偿:停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失,在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失,还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。因此,停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项,应当值得企业重点关注。
  4、搬迁费用、搬迁损失:企业在面临拆迁时,搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用,还包括搬迁损失,主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。
  5、各项拆迁奖励费用在拆迁的过程中,拆迁人为了加快拆迁进度,往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议,搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。
  6、涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用,主要是通过给下岗的    职工缴纳社会保险的方式实现。
征收补偿应该依据什么认定?
  征收补偿价格由房地产价格评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。 拆迁评估一般应采用市场比较法。评估机构应当先行评估确定征地拆迁范围内房屋拆迁评估的基准价格,再结合被拆迁房屋的实际状况评估确定具体补偿金额,并出具分户评估报告。
  因征收补偿安置协议引起的纠纷能否向仲裁委员会申请仲裁
  《仲裁法》规定,当事人采用仲裁方式解决合同纠纷,应当双方自愿达成仲裁协议或在合同中约定仲裁条款。没有仲裁协议或仲裁条款,一方申请仲裁的,仲裁委员会不予受理。所以说,如果你与征收人在拆迁补偿安置协议中未确定解决纠纷的方式是仲裁,征收人无法向仲裁委员会申请仲裁。如果你希望通过仲裁方式解决纠纷,你与征收人可再次就申请仲裁事宜达成协议,之后,依法申请仲裁委员会仲裁。
被征收人对补偿安置方式是否有选择的权利?
  实行货币补偿还是产权调换方式,除《国有土地上征收与补偿条例》另有规定外,被征收人可以自行选择。
哪些情形下,被拆迁对补偿安置方式没有选择的权利?
  拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。
  被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。
征收行政诉讼的起诉期限如何计算?
  (1)直接起诉的期间。公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。
  (2)对复议及对复议不服的起诉期间。申请人不服复议决定的,可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的,申请人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。
货币补偿标准怎样定?
  征收货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿,采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估的办法确定。
产权调换是怎么回事?
  “产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权,并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋,和被拆除房屋进行产权交换,被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权,调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一,其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法,但排除了非公益事业房屋的附属物。
产权调换如何结算差价?
  按等价交换的原则进行结算,实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价,多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿,再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。
被拆迁人的权利有哪些?
  在拆迁实施过程中,被拆迁人享有以下权利: ① 除受限制的补偿方式外,被拆迁人有选择补偿方式,依法获取拆迁补偿与安置的权利; ② 享有与拆迁人平等协商、对话、签订拆迁补倦安,协议的权利; ③ 享有对拆迁补偿安里政策的知情权和对拆迁补偿安置过程的监督权; ④ 对房屋丈量 、评估有异议时,有重新申请丈量 、复核的权利; ⑤ 在协商补偿安置过程中,与拆迁人发生纠纷而达不成协议的,有申请裁决的权利; ⑥ 对裁决不服时,有提起行政诉讼的权利; ⑦ 认为强制拆迁,将使自己的合法权益遭受无法弥补的损失时.有申请执行部门暂缓强制拆迁的权利; ⑧ 对拆迁人拒不履行拆迁协议,侵犯自身合法权益时,有提起民事诉讼的权利。
被拆迁人的义务有哪些?
  拆迁实施过程中.被拆迁人必须履行以下义务:① 在协议书或裁决书规定的搬迁期限内完成搬迁; ② 及时提供被拆迁房厦的权属、批建手续、租赁合同、营业执照等有关资料;③有配合公证机关、评伪机构、拆迁单位办理证据保全、丈量 、评估的义务; ④ 对自己主张的事项负有举证的责任。
什么是房屋及其附属物?
  这里的房屋,是指能够遭风避雨并供人居住、工作、娱乐、储放物品和进行其他活动的空间场所。既包括住宅房屋,如居民楼,也包括非住宅房屋,如厂房、办公楼等;既包括公有房屋.也包括私有房屋。这里的附属物,是指房屋的附属建筑物和构筑物,如围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等。
什么叫房屋征收证据保全?
房屋征收证据保全是指在房屋拆除之前,公证机关对房屋及其附属物的现状依法采取勘测、拍照或摄像等保全措施,以确保其真实性和证明力的活动。拆迁中的证据保全是为了防止因房屋的拆迁补偿及房屋的拆除灭失,而引起拆迁人与被拆迁人之间新的纠纷。
户主回迁之前能要求政府支付租房费吗?
    依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条的规定:因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
什么样的征收属于违法征收?
    对于违法拆迁行为,主要有两种形式:一是开发商未取得房屋征收决定擅自拆迁;二是开发商虽取得征收决定,但未就补偿安置达成协议,也未申请法院强制执行,迳行暴力拆迁。
个人工厂厂房拆迁拆迁补偿是多少?
    在法律实践中,企业拆迁补偿主要分为三部分:一是拆迁资产补偿,包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;三是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。
房子遭不明身份人员拆除,该如何维权?
  拆除房屋未出示合法手续,甚至是在深更半夜将业主房屋拆除,这是一种犯罪(故意毁坏财物)行为,涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百七十五条之规定,应当处以相应的刑罚。
  1、可以打电话给“110”或者直接到公安机关报案,请求公安机关依法保护自身的合法权益,并依法追究推倒房子的人相应的法律责任。
  2、可以根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第七十七条之规定,在刑事诉讼中提起附带民事诉讼或者另案提起民事诉讼,请求人民法院判决推倒房子的人赔偿房主的全部经济损失。包括房子的损失、房子内财产(家用电器、家具等)的损失等由他们给房主造成的全部经济损失,都将由他们依法赔偿给您。
《集体土地建设用地使用证》和“房产证”是不是一回事?
  《集体土地建设用地使用证》俗称“宅基地证”,它和“房产证”不是一回事。《集体土地建设用地使用证》是用来确认持证人已取得了集体土地建设用的使用权;而房产证是用来确认持证人对房屋已取得了所有权。
《集体土地建设用地使用证》上记载的名字是谁,土地上所建房屋是否就归谁?
    不一定。很多时候宅基地使用人和实际出资建房人是不一致的,如果实际出资人与宅基地使用权人对房屋的权属做了约定,且该约定不违反法律禁止性规定,则可以根据该约定要求确认实际出资人对房屋的所有权。反之,根据“房地一致”的原则,持有《集体土地建设用地使用证》的人可以推定为该宅基地上的房屋所有权人。
村集体没有发放过《集体土地建设用地使用证》或证件丢失,如何认定宅基地使用权人?
  按照1993年及之后的土地普查备案,结合证人证言以及村集体的证明和乡政府的土地普查备案进行认定宅基地使用权人。
既然农村房屋没有“房产证”,如何采取有效形式对农村房屋进行“确权”?
  家庭成员之间采用“协议书”、“合同书”、“分家单”等方式对共有财产进行约定,是最有效的方式。但约定的内容不得违反法律、法规的规定。
  以上约定可以在建房之初、建房之后或产生纠纷之时进行。为了增强这种约定的法律效力,可以委托律师事务所进行合同的起草和见证,也可以邀请村委会进行相关证明。
起草、签订“分家单”应该注意哪些事项?“分家单”是否可以附随义务?
  首先不能遗漏家庭成员,所有家庭成员均应参加,经协商一致后签字;其次内容不能违反国家法律、法规和公序良俗;其三“分家单”不能处分别人的财产和“宅基地”范围以外的违章建筑。其四,最好由专业律师或村委会进行见证。
  “分家单”可以附随义务,“分家单”最好就老人的赡养问题一并解决,要为老人的生活保留一定的财产,子女均有赡养老人的义务。
什么是农村家庭成员共同共有?
  所谓的家庭成员共有,是指家庭成员基于共同生活、共同劳动关系所发生的共同共有关系。家庭关系不仅限于夫妻关系,还包括父母、子女、兄弟姐妹、祖父母与孙子女、外祖父母与外孙子女之间的关系。
农村房产共有关系中,优先购买权是怎么回事?
  所谓优先购买权,只存在于按份共有中,是指按份共有人在转让其共有份额给第三人时,其他共有人有权在同等条件下,优先受让其份额。
  如果房屋的其他共有人,愿意在于第三人相同的价格及其他条件(比如房款交付期限、方式、所卖房屋的部分、数量条件等)下,受让转让的份额,那么要求份额转让的共有人,只能将其份额转让给其他共有人,而不能转让给第三人。
  其他共有人受让该份额后,应当依《土地管理法》的有关规定办理土地使用权变更手续。
  如果房产属于家庭共同共有,则不存在优先购买权,除共有人有特别约定,转让房产必须要经过全体共有人同意。
共同共有人之间有哪些权利义务?
  共同关系存续期间,任何一方共有人均不得擅自处分共有财产。
  各共有人对共有房屋享有平等的占有、使用、收益和处分的权利,每个共有人的共有权及于共有房屋的全部。
  各共有人行使其共有权时,应得到全体共有人的同意。
“宅基地”是父母的名字,当初建房时子女均出资出力,建成后的房屋是否属于家庭共有?是否有子女的份额?
  如果建房时没有明确约定房屋建成后的权利归属,建成后的房屋应属于父母所有,子女的行为属于赠与行为,也就是对老人的孝敬。但有明确约定的除外。
“宅基地”是子女的名字,子女建房时父母进行了出资出力,子女建成的房屋是否有父母的份额?
  主要依据双方的约定来判断,如果建房时没有约定,建成后的房屋属于子女所有,父母的出资行为应理解为赠与行为。
成年子女离开农村成为城镇居民,能否有权对父母遗留的农村房屋进行遗产继承分割?对“宅基地”是否可以主张权利?
  城镇居民有权对父母遗留的农村房屋进行遗产继承分割。但是“宅基地”属于农村集体所有,继承人不可以对“宅基地”进行继承。